Taglio tassi BCE: gli effetti sul mercato immobiliare

Il recente annuncio del taglio dei tassi della BCE segna una svolta rispetto alla politica monetaria restrittiva adottata negli ultimi mesi per contrastare l’inflazione. Nell’attesa di capire se ci saranno ulteriori riduzioni quest’anno, vediamo come questa decisione influenza il settore immobiliare.

Dopo un lungo periodo di attesa, la Banca Centrale Europea ha finalmente deciso di ridurre i tassi di interesse. L'annuncio, avvenuto il 6 giugno scorso, è stato accolto positivamente dai mercati finanziari, segnando la fine di una lunga serie di dieci rialzi consecutivi volti a contrastare un'inflazione che, nell’ottobre 2022, aveva raggiunto il picco dell’11,5% in Europa.

Mentre la Federal Reserve ha preferito temporeggiare, mantenendo i tassi invariati in attesa di segnali più chiari di una stabilizzazione dei prezzi, il consiglio direttivo della BCE ha optato per un primo passo verso l'allentamento delle misure restrittive. Questa decisione è stata supportata da dati che indicano un'inflazione più vicina all'obiettivo del 2% fissato dalla Banca, con un valore che ad aprile si attestava al 2,4%.

La decisione della BCE

La BCE ha tagliato di 25 punti base i suoi tre tassi di riferimento:

• Il tasso di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali è sceso dal 4,50% al 4,25%
• Il tasso sulle operazioni di rifinanziamento marginale è passato dal 4,75% al 4,50%
• Il tasso sui depositi presso la banca centrale è stato ridotto dal 4% al 3,75%

Si tratta del primo taglio dal settembre 2019, quando a farlo fu l’allora presidente della Banca Mario Draghi. È una mossa che, pur non nascondendo un'inevitabile prudenza, mira a offrire un pò di respiro a vari settori, in particolare quello immobiliare. Negli ultimi tempi, infatti, famiglie e investitori hanno dovuto rivedere i propri progetti di spesa a causa dei tassi elevati e delle difficoltà crescenti nell’accesso ai mutui.

Gli effetti sulle rate dei mutui

Già nelle settimane precedenti all’annuncio ufficiale, i tassi d’interesse avevano iniziato a scendere, stimolando una ripresa della domanda di mutui. Ad esempio, a maggio il tasso IRS a 10 anni (l’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso) era già sceso al 2,77%, una riduzione di 75 punti base rispetto al massimo registrato a ottobre 2023. Anche l’Euribor a 3 mesi (usato per i mutui a tasso variabile) ha registrato un calo, attestandosi al 3,82%, 18 punti base in meno rispetto ai massimi dello scorso anno (fonte ABI).

Nonostante questo taglio dei tassi abbia alimentato un certo ottimismo, gli effetti concreti sulle rate dei mutui rimangono limitati, soprattutto considerando che esse sono aumentate del 60%-70% negli ultimi dodici mesi. Secondo il portale MutuiOnline, il risparmio mensile per un mutuo a tasso variabile di 120.000 euro con durata ventennale sarebbe di circa 16 euro, mentre per un mutuo a 25 anni il risparmio salirebbe a 29 euro mensili. È chiaro dunque che un ritorno ai livelli precedenti non sarà rapido, a meno di ulteriori tagli significativi da parte della BCE, capaci di produrre un impatto più marcato.

Inoltre, se in condizioni normali i mutui a tasso variabile era spesso preferito in quanto più vantaggiosi sul lungo termine, nel contesto economico attuale la tendenza si è invertita e i mutui a tasso fisso sono diventati la scelta predominante. L’Osservatorio Mutui di Segugio.it riporta che nel primo trimestre del 2024 le richieste di mutui a tasso fisso hanno rappresentato il 98,1% del totale. Ad ogni modo, va ricordato che esiste sempre la possibilità di adattarsi ai cambiamenti di mercato: se i tassi variabili dovessero diminuire sensibilmente in tempi ragionevoli, i mutuatari possono cambiare il proprio mutuo attraverso una surroga.

Le opportunità per il mercato immobiliare

Non vi è dubbio che mutui più accessibili e meno costosi rappresentino un impulso significativo per il mercato immobiliare. Sebbene ci vorrà tempo prima di osservare benefici sostanziali sulle rate, il taglio dei tassi ha comunque un effetto rassicurante sia sugli investitori che sui consumatori, i quali ritrovano fiducia nell’idea di un mercato più stabile.

A beneficiare maggiormente della decisione della BCE sarà il settore residenziale, che più di tutti ha risentito dell’aumento dei tassi di interesse negli ultimi due anni. La domanda di compravendita di case, che nel 2023 ha registrato un calo del 10% (fonte: Nomisma), tornerà a crescere nella seconda metà di quest’anno. Tuttavia, la forza di questa ripresa dipenderà dal numero e dalla rapidità dei tagli dei tassi da parte della BCE, oltre che dall’andamento dell’inflazione.

Nel frattempo, continua l’espansione del mercato delle locazioni, con canoni di affitto che nel secondo trimestre del 2024 sono aumentati del 6,9%, raggiungendo la media record di 14,1 euro/m² (+11,4% rispetto a giugno 2023), come riportato dal portale Idealista.

Ci saranno altri tagli nel 2024?

La BCE ha chiarito che, nonostante il ribasso di giugno, non è ancora certo se vi saranno ulteriori tagli dei tassi d'interesse nel corso del 2024. Le decisioni future dipenderanno dai dati macroeconomici, in particolare dall'andamento dell'inflazione, che rimane sotto stretta osservazione. Le previsioni della Banca Centrale Europea indicano infatti un tasso di inflazione superiore al 2% almeno fino al 2026.

A mantenere un clima di incertezza contribuiscono le crisi mondiali in corso, che stanno mettendo a dura prova gli equilibri geopolitici internazionali, con la minaccia di gravi conseguenze per l’economia mondiale. Basti pensare alle forti ripercussioni che la guerra in Ucraina ha avuto sul mercato energetico, provocando un significativo aumento dei prezzi di gas e petrolio

Se prima dell'annuncio di giugno, molti economisti ritenevano quasi certo che ci sarebbero stati tre tagli dei tassi entro la fine dell’anno, ora le posizioni degli esperti sono più caute, suggerendo uno scenario di riduzioni lente e graduali come il più probabile.